房地产

房地产特点

在整个经济中非常特殊，非常重要。

任何人都有着这个需要（刚需）。

房子会增值（投资品）。

并不等于效用，而是等于预期价值。

越涨越买，越买越涨。

中国家庭资产中约70%都是房地产。

美国28.9%。

人越富有，资产中房地产占比越低。

房子和信用绑定

房地产抵押。

因为买房而背负债务几十年。

贷款

链式反应

金融产品抵押

备注

鉴于股票、证券的流动性，这种方式银行和券商基本上没有风险。

flowchart LR A[贷款]-->B[买股票]-->C[股票给券商作为抵押物] --> D[股价下降] & E[股价上升] D-->F[催交保证金]-->G[没钱交]-->H[清仓]

房屋抵押

备注

房屋流动性本身比较小，即使拍卖，也不一定能拍到市场价格。所以银行会承担较大风险。

flowchart LR 房价下跌-->房地产抵押的贷款还款违约增加-->银行出现损失-->银行收紧房贷-->市场流动性收紧-->经济活跃度下降-->总需求下降

备注

流动性抽干有点类似于央行加息的效果。

影响因素

人口

一般情况下，一个国家的人口相对是闭环的。

年轻人越多，房地产后劲也就越足。

相对的年轻人越少，房地产承受越大的压力。

老龄化严重的国家，房地产萎靡。

经济

一般来讲，国家或者城市越有钱，房价也就越高。

外部投资，也会导致房价迅速增长。（比如买房度假、炒房客）。

利率

flowchart LR 利率高-->贷款贵-->需求减少 利率低-->贷款便宜-->需求增加

政策

购房优惠、购房限制、税收

供给

供求关系

当地实际情况

气候、环境

投资品的价格波动和实体经济

股票

flowchart LR 股票大涨-->精气神好-->消费增加

房地产

flowchart LR 房价上升-->有房的人暗爽-->消费略微增加 房价下降-->贷款照旧-->消费大幅下滑

土地财政

土地财政源于1987年开始的土地有偿出让。

上世纪80年代，少数城市开始尝试土地有偿出让和住房商品化改革，1990和1992年国务院分别发布了土地出让的暂行条例和暂行管理办法，1993—1994年开始推行住房商品化改革，土地和住房才开始成为商品。

按照早期的设计，住房改革实行双轨并行的体制，为中低收入居民提供保障性住房，为高收入居民提供商品住房。但在实行过程中，地方政府的利益导向使商品房比重越来越大，保障性住房受到挤压。2000年以后，商品房用地的收入越来越成为地方政府重要的收入来源，从此开始了土地财政时期。

flowchart LR 地方政府低价供应工业用地给企业-->吸引资本入驻-->税收就业人口的增加-->消费和住房需求的增加-->高价供应商住用地-->开发商建住宅

flowchart LR 人口增加-->房价上涨-->地价上涨-->地方财政富裕-->基建完善-->出台优惠税收政策-->吸引更多企业入驻-->更多就业人口

备注

如此这般循环，虽然经济是上去了，但是房价便是蹭蹭蹭上涨。